Le Club Deal immobilier, la solution innovante pour investir collectivement

Définition d’un Club Deal immobilier :

Le Club Deal immobilier est une forme d'investissement collectif qui peut être structuré de différentes manières, tout en ayant un sous-jacent immobilier. Par exemple :

• Plusieurs investisseurs se regroupent pour acquérir un bien immobilier ou un portefeuille d'actifs.
• Une participation à une opération immobilière de type promotion immobilière.
• Une opération obligataire portant sur des opérations immobilières.
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Comme vous l’aurez compris, les formes et les conditions de fonctionnement du Club Deal sont multiples. De plus, contrairement aux fonds immobiliers traditionnels, les investisseurs sont limités en nombre et en montant. Celui-ci est d’ailleurs défini avant le lancement de la collecte.

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Les différents types de Club Deal immobilier

Ci-dessous, retrouvez une liste non exhaustive des différentes formes de Clubs Deal immobiliers disponibles sur le marché :

• Opération de marchand de biens : basé sur l’achat et la revente en l’état, souvent à la découpe.
• Opérations de portage : ce type d’investissement consiste à acheter un foncier puis à obtenir l’ensemble des permis et autorisations administratives avant de revendre le tout en réalisant une plus-value. Le portage en Club Deal peut aussi inclure l'achat temporaire d'un terrain pour un promoteur qui s'engage à l'acheter plus tard, avec un intérêt calculé sur la durée du portage.
• Opération de promotion immobilière : cette approche implique l'acquisition d'un terrain suivi de l'obtention d'un permis de construire. Les constructions futures sont ensuite vendues en bloc ou à la découpe pour générer des profits.
• Opération de restructuration : avec l’achat d’un bien immobilier et la transformation de son usage ou l’apport de modifications substantielles avant de le revendre à profit.
• Opération d’achat puis de gestion des actifs : similaire aux investissements typiques des SCPI de rendement, cette stratégie se concentre sur l'achat suivi de la gestion d'actifs immobiliers, tout en étant soumise à des réglementations différentes de celles des SCPI.
• Opération de capitalisation : par exemple avec l’achat en nue-propriété puis la revente au remembrement. L'objectif est double : réaliser une plus-value en achetant un bien avec une décote (car se limitant à la nue-propriété), et bénéficier d'une augmentation potentielle de la valeur du marché sur le long terme.

Chacune de ces opérations peut être réalisée en titres directement (Equity) ou sous forme d'obligations. Il est également possible de combiner les deux approches avec des obligations convertibles en actions.

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Comment fonctionne un Club Deal immobilier ?

Le fonctionnement d’un Club Deal se décompose de manière générale en quatre étapes :

1. La constitution : cette première phase consiste à définir les paramètres clés de l'investissement, tels que le montant total recherché, le type de projet financé, le montant minimum de souscription, le profil des investisseurs visés (professionnels ou particuliers), la durée du projet, l'objectif de rendement annuel, la politique de distribution des intérêts durant l'exploitation…
2. La période de collecte : c’est l’étape durant laquelle les investisseurs peuvent souscrire au Club Deal. Une fois cette période terminée, le Club Deal est clos aux nouveaux venus. Cette phase peut être plus ou moins longue en fonction de l’appétence des investisseurs et des montants recherchés. Quoiqu’il en soit, la période de collecte peut se clôturer avant la fin du délai si le montant maximum pour l’opération est atteint.
3. L’exploitation : la durée de cette troisième étape peut varier selon les spécificités du projet. Elle n'est généralement pas fixée de manière stricte pour rester flexible face aux aléas du marché. L'objectif ici est de ne pas vendre les actifs précipitamment pour respecter une échéance arbitraire, mais plutôt de maximiser le retour sur investissement en vendant au moment optimal.
4. La liquidation : cette phase finale marque la fin de l'investissement. Le ou les actifs sont cédés et les différents investisseurs perçoivent en plus du montant de leur investissement les fruits de leur placement.

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Qui peut investir dans un Club Deal immobilier ? Et comment ?

Initialement, les Clubs Deal étaient réservés aux investisseurs professionnels tels que les investisseurs individuels fortunés, les family offices, les fonds de pension, et certaines entreprises sous conditions spécifiques.

Cependant, au fil des années, cette forme d'investissement s'est largement démocratisée, au point de s’ouvrir aux particuliers et d’avoir des tickets d’entrée pouvant descendre jusqu’à 1000€. Ils sont donc devenus accessibles à un très grand nombre d’investisseurs.

Malgré cette ouverture, il est crucial de bien comprendre les mécanismes, les contraintes et les risques associés à un Club Deal avant de s'engager. En effet, ceux-ci peuvent varier en fonction de la nature des projets financés. Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à nos experts en investissement immobilier !

Généralement, l'accès à un Club Deal immobilier se fait sur invitation, via des réseaux professionnels ou grâce à l'accompagnement d'un conseiller financier spécialisé.

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Avantages et inconvénients d’un Club Deal immobilier

Avantages d’un Club Deal immobilier

• L'un des principaux attraits du Club Deal immobilier réside dans la possibilité d'obtenir des rendements attractifs en investissant dans des projets immobiliers d'envergure.
• La démocratisation de ce type de placement permet aux investisseurs particuliers non fortunés d’accéder aux mêmes avantages que les investisseurs institutionnels. Le tout, sans avoir à placer une somme très importante.
• Le Club Deal permet également de diversifier les risques en investissant dans plusieurs actifs immobiliers, ou plusieurs Clubs Deal avec des échéances différentes par exemple. De plus, cela réduit l'exposition à un seul marché et améliore la rentabilité.

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Inconvénients d’un Club Deal immobilier

• La contrainte la plus courante du Club Deal est le manque de liquidité. Pour cause, il est relativement difficile de revendre sa part à tout moment. Le plus souvent, il est nécessaire d’attendre la fin du projet pour récupérer son investissement.
• Comme tout investissement immobilier, le Club Deal est sujet à certains risques. Notamment les fluctuations du marché et les coûts de gestion qui peuvent parfois s’avérer élevés. Il est donc indispensable de bien lire la notice qui énumère ces risques possibles.

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Questions fréquentes à propos du Club Deal immobilier

Quelle est la fiscalité d’un Club Deal immobilier ?

La fiscalité en Club Deal immobilier dépend avant tout de la structure légale choisie pour l'investissement et des lois fiscales en vigueur.

Les revenus générés par les investissements immobiliers (loyers locatifs et plus-values) sont généralement soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. Pour ce qui est des intérêts générés par les obligations immobilières, ils sont assujettis à un prélèvement forfaitaire de 30%.

Néanmoins, compte tenu de la complexité des règlementations fiscales, il est fortement recommandé d’être suivi par un conseiller fiscal ou un expert en investissement pour comprendre les implications fiscales spécifiques de chaque situation.

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Quels sont les intérêts d’un Club Deal immobilier géré par une société de gestion ?

Lorsqu’il est piloté par une société de gestion spécialisée, le Club Deal présente de nombreux avantages pour les investisseurs. En effet, ces sociétés bénéficient généralement d'une expertise approfondie et d'une expérience solide en matière de sélection, d'acquisition et de gestion d'actifs immobiliers. De même, elles offrent des services professionnels tels que la réalisation de due diligence, la gestion locative, et la valorisation des actifs. Ces services contribuent à maximiser les rendements pour les membres du Club Deal.

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Différences entre les Clubs Deal immobiliers et les supports immobiliers collectifs (SCPI, OCPI…) ?

Les Clubs Deal immobiliers se différencient des supports immobiliers collectifs tels que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) par leur nature plus directe et moins réglementée.  

De plus, les Clubs Deal sont destinés à des investisseurs avertis et exigent une implication plus active pour comprendre les détails de l’investissement. Contrairement aux SCPI et OPCI, qui sont plus ouverts au grand public.

Ils offrent également plus de flexibilité en termes de sélection des actifs, des stratégies d'investissement et des potentiels de rendement. Cependant, cette flexibilité implique aussi des risques accrus. Une sélection méticuleuse des actifs est donc de mise pour minimiser au mieux les risques de marché.