Loi Malraux pour %%défiscaliser dans l’Immobilier Ancien%%

Découvrez comment fonctionne la loi Malraux, les avantages et inconvénients du dispositif et profitez de nos précieux conseils. Si besoin, nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner !

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Qu’est-ce que la loi Malraux ? 

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation permettant de profiter d’une réduction d’impôts importante dans le cadre de l’achat et de la restauration d’un bien immobilier au patrimoine architectural remarquable et situé dans un secteur sauvegardé.

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Définition et objectifs du dispositif Malraux

La loi Malraux vise à compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français en facilitant la restauration immobilière. En effet, grâce à cette loi instaurée en 1962 par André Malraux, les particuliers peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% calculé sur le montant des travaux engagés (22% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable). La loi Malraux s’adresse donc aux contribuables investissant dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique destinés à la location.

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Histoire de la loi Malraux

Instauré par André Malraux, le dispositif Malraux est né de la loi n° 62-903 du 4 août 1962. 

À l’époque les centres-villes étaient réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services. C’est dans ce contexte de renouveau urbain qu’André Malraux a souhaité conserver l'intégrité des quartiers historiques. 

Il porta une attention particulière aux abords des monuments historiques à protéger et à valoriser. Ainsi est né le premier secteur sauvegardé dans la ville de Sarlat en Dordogne où il fut conservé le tracé historique des rues médiévales et les façades construites à la Renaissance.

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Depuis le 1er janvier 2009, l’avantage fiscal de la loi Malraux donne droit à une réduction d'impôt. Dans l'ancien régime Malraux (pour les permis de construire déposés avant fin 2008), les travaux offraient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissées. En 2009 la loi de finances instaure un mécanisme nouveau de plafonnement des niches fiscales auquel est soumis l’avantage Malraux, et ce jusqu’au 31 décembre 2012.

Vient ensuite la loi de finances rectificative pour 2016, publiée au JO du 30/12/2016, qui prévoit une réforme du champ d’application de la loi Malraux pour la rendre plus incitative et souple. Voir l’article 199 tervicies du CGI modifié par la loi de Finances Rectificative 2016.

Sont alors introduites trois nouvelles mesures :

1. Prise en compte dans le champ d'application géographique de la loi Malraux la création des SPR classés (sites patrimoniaux remarquables classés) par la loi du 7 juillet 2016 (n° 2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l'Architecture et au Patrimoine. Cette nouvelle disposition a pour objet d’adapter le champ d’application géographique de la réduction d’impôt « Malraux » pour, d’une part, tenir compte de la création des SPR et, d’autre part, maintenir une différenciation de taux, sur le modèle du dispositif actuel, au sein des SPR. C’est-à-dire 22% et 30% de réduction calculé sur le montant des travaux.

Elle permet également d’améliorer l’efficience du dispositif Malraux, pour en renforcer l’attractivité.

2. Cette réforme donne plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration, en appréciant le plafond de dépenses ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt sur une période pluriannuelle et non plus annuelle. Le plafond de dépenses retenu dans la base de la réduction d’impôt passe ainsi à 400 000 € sur quatre années.

Les contribuables pourront reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d'impôt qui n’aurait pas pu s’imputer au titre d’une année d’imposition, une année faute d'un impôt suffisant.

3. La loi de finances rectificative pour 2016 ouvre le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux à tous les locaux destinés, après réalisation des travaux, à l’habitation, y compris ceux qui ne l’étaient pas originellement, tels que les bureaux qui seraient transformés en logements, afin de ne plus tenir compte de la situation initiale du local.

L’intérêt étant de ne pas pénaliser les investisseurs voulant recréer des locaux d’habitation à la place des bureaux dont l’offre est toujours insuffisante.

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État des lieux détaillé de la loi Malraux en 2024 

Les règles et la défiscalisation Malraux ont évoluées et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu'à présent, les travaux de restauration dans le cadre d'un investissement immobilier en loi Malraux 2024 devaient être décidés et engagés à l'initiative du propriétaire ou de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.

Depuis 2009, le dispositif Malraux prévoit que les travaux puissent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) prévu à l'article L. 262 1 du code de la construction et de l'habitation. Il suffit de justifier le paiement des travaux au vendeur du bien immobilier et non plus à l'Association Syndicale Libre (ASL).

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et payés par l'investisseur. Le recours à la vente en l'état futur de rénovation permet de donner de solides garanties aux acquéreurs de la réalisation des travaux sur un budget garanti contractuellement.

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Fonctionnement détaillé du dispositif 

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Critères d’éligibilité / conditions de la loi Malraux

Afin de bénéficier du dispositif Malraux, il convient de respecter plusieurs critères :

• Être un contribuable français.

• Le projet doit concerner la restauration de l’intégralité de l’immeuble en vue de le mettre en location.
• L’immeuble doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, sous les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
• La réduction d'impôt de la loi Malraux en 2024 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Petite exception dans le cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans peut être majoré d'un an. Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.
• Le plafond de dépenses permettant de calculer la réduction d'impôt est de 400 000€.
• Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
• L’opération de restauration en loi Malraux 2024 doit avoir été déclarée d'utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé.

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Montant de réduction Malraux

En fonction de la zone dans laquelle l’immeuble est situé, deux taux de réduction d’impôt peuvent s’appliquer :

• 30% pour les immeubles se trouvant au sein d’un site patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU.
• 22% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique (anciennement ZPPAUP et AVAP).

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Avantages et inconvénients de la loi Malraux
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Avantages du dispositif Malraux

• Réduction d’impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux.
• Report de 3 ans du montant de la réduction d’impôt non imputé au titre d’une année d’imposition, faute d’impôt suffisant.
• Cumul de la loi Malraux avec d’autres avantages fiscaux tels que le déficit foncier ou encore les subventions de l’agence nationale de l’habitat (ANAH).
• Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
• Sauf cas particulier, il n’y a pas de plafond de loyer pour un bien ayant fait bénéficier au propriétaire de la réduction Malraux.
• L’investisseur contribue à la préservation du patrimoine architectural français.
• La plupart des biens concernés sont situés dans un quartier historique, souvent en hyper-centre d’une ville.
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À savoir : le bien bénéficiant de la loi Malraux peut être détenu par une SCI non soumise à l’IS. La réduction d’impôt sera alors calculée au prorata de la détention des parts.

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Inconvénients du dispositif Malraux

• Le montant des travaux ouvrant droit à une réduction d’impôt est plafonné à 400 000€.
• Le bien doit être en location nue et servir à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans, et cela dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
• Les montants d’investissement sont souvent importants, car les biens demandent une rénovation bien plus coûteuse qu’une construction neuve.
• Les biens ouvrant droit à la loi Malraux sont plutôt rares sur le marché.
• La location ne peut être conclue qu’avec une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’investisseur.
• Les avantages du dispositif sont réservés aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété du bien. En effet, selon l'article 199 tervicies du CGI, les bénéfices sont formellement exclus pour les logements ou les biens dont le droit de propriété est démembré.
• Le calcul de la plus-value immobilière qui sera réalisé au moment de la revente ne tiendra pas compte des travaux ayant été pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

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Conseils autour du dispositif Malraux 

Vous souhaitez réaliser un investissement sous la loi Malraux ? Il est fortement recommandé de vous entourer de professionnels qualifiés, tant sur le plan immobilier que fiscal. En effet, les optimisations de ce type portent principalement sur l’échéancier des travaux ainsi que sur leurs montants pour qu’ils soient en adéquation avec la situation personnelle de l’investisseur. De plus, cumuler loi Malraux et les subventions de l’ANAH peut être un gros avantage.

Pour cela, faites appel à Vargo Invest, nos experts en investissement sont à votre écoute pour vous accompagner dans vos démarches.

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Présentation d’un exemple concret de la loi Malraux

Vous êtes un contribuable français et vous payez annuellement 40 000€ d’impôt sur le revenu. Vous réalisez un investissement Malraux avec l’achat d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable avec PSMV approuvé, la réduction d’impôts s’élève donc à 30%.

Le détail de l’investissement se répartit ainsi :

• 100 000€ de foncier
• 300 000€ de travaux

Les travaux vont s’échelonner sur 3 ans de manière linéaire.

• Vous allez donc percevoir en totalité 90 000€ (300 000€ * 30%) de réduction d’impôt. Soit 30 000€ de réduction d’impôt par an (90 000€ / 3).