Démembrement de propriété pour %%optimiser votre fiscalité%%

Définition : qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est une technique juridique qui consiste à séparer les droits attachés à la propriété d'un bien immobilier. Elle est composée de trois parties distinctes :

• L'usus
• Le fructus (usufruit du bien)
• L’abusus (la nue-propriété)

Cette division permet à deux personnes différentes de détenir des droits sur le même bien, mais avec des prérogatives différentes.

‍

Les composantes du démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Le démembrement de propriété se compose donc de deux éléments essentiels, l'usufruit et la nue-propriété.

1. L'usufruit donne à son titulaire le droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus (loyers, intérêts, dividendes, etc.). Concrètement, l'usufruitier peut utiliser le bien, le louer ou en percevoir les fruits, selon les termes de l'acte établissant le démembrement. Cependant, l'usufruit ne confère pas le droit de disposer du bien sans le consentement du nu-propriétaire. Il ne peut par exemple pas le vendre.
2. La nue-propriété, quant à elle, représente la propriété du bien dans son intégralité, à l'exception du droit d'en jouir et d'en percevoir les fruits. Le nu-propriétaire détient donc la pleine propriété du bien, mais ne peut pas l'utiliser ni en tirer profit tant que l'usufruit est en cours.

‍

Cadre juridique du démembrement de propriété

Sur le plan juridique, le démembrement est encadré par le Code civil français, notamment aux articles 578 et suivants. Ces dispositions définissent les droits et obligations des usufruitiers et des nus-propriétaires, ainsi que les modalités de gestion du logement.

En pratique, il est réalisé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier une convention de démembrement permettant d’établir précisément les droits et les devoirs de chacun. Et cela tant au démembrement qu’au remembrement.

Il existe au-delà du démembrement deux situations :

• Soit le bien est démembré de manière temporaire, dans ce cas le calcul de la valeur de l’usufruit temporaire est fonction de la durée et des loyers futurs.
• Soit il est démembré de manière permanente, dans ce cas le calcul de la valeur de l’usufruit permanent est fonction de l’âge de l’usufruitier avec un tableau déjà défini par l’état.

‍

‍

Fiscalité et régime fiscal du démembrement

En matière fiscale, le démembrement de propriété entraîne des implications spécifiques. Les usufruitiers sont généralement imposés sur les revenus générés par le bien, tandis que les nus-propriétaires ne le sont pas.

Pour un bien sous le régime foncier, il n’y aura que peu de différence entre la fiscalité de l’usufruitier et celle d’un plein propriétaire. Seuls les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire : ceux régis par ce que l’on appelle le « clos et le couvert » (toiture et murs). Pour rappel, seuls les charges et frais qui sont réellement supportés par le contribuable peuvent être réduits.

De plus, lors de la transmission du bien, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est évaluée distinctement, ce qui peut entraîner des conséquences sur les droits de mutation.

Le mécanisme régulièrement utilisé par les notaires pour minimiser les droits de succession est de démembrer un bien et de faire une donation aux enfants de la nue-propriété :

• Dans ce cas présent, les parents, en tant qu’usufruitiers, ont toujours l’usage du bien ou touchent les loyers en cas de logement locatif.
• Les enfants (nus-propriétaires) auront quant à eux une décote de la valeur restant à la succession. Cette décote correspond à la valeur de l’usufruit et sera recalculée au décès de l’usufruitier pour avoir une nouvelle valeur lors de la succession.

‍

Fonctionnement et application du démembrement de propriété

Processus d’achat en démembrement

Le processus d'achat en démembrement de propriété est une opération complexe qui nécessite une approche spécifique et la participation de différentes parties. N’hésitez donc pas à faire appel à nos services pour vous faire accompagner !

Voici les étapes principales de ce processus :

1. Identification du bien : tout commence par l'identification du bien immobilier qui fera l'objet du démembrement. Il peut s'agir d'une maison, d'un appartement, d'un immeuble de rapport ou simplement d'un terrain.
2. Établissement des conditions de démembrement : une fois le bien sélectionné, les parties intéressées doivent convenir des modalités du démembrement, notamment la durée de l'usufruit, les droits et obligations de chaque partie, ainsi que les conditions de gestion et d'entretien du bien. L’ensemble de ces éléments se retrouveront consignés dans une convention de démembrement.
3. Rédaction de l'acte : un acte notarié est rédigé pour formaliser le démembrement de propriété. Cet acte précise les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire, ainsi que les modalités de gestion du bien.
4. Signature de l'acte et transfert de propriété : une fois l'acte de démembrement rédigé, les parties procèdent à sa signature en présence d'un notaire. C'est à ce moment que le transfert de propriété s'opère, avec d'une part l'usufruit qui est transmis à l'usufruitier et d'autre part la nue-propriété qui est transmise au nu-propriétaire.
5. Paiement des frais et honoraires : l'achat en démembrement peut engendrer différents frais et honoraires, notamment les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte, les frais de mutation, ainsi que d'éventuels frais de conseil ou de gestion.

‍

Avantages du démembrement de propriété

Souvent utilisé pour la transmission, le démembrement de propriété offre la possibilité de transmettre un patrimoine tout en conservant le contrôle du bien et ainsi de réduire les droits de succession. Acheter un bien en nue-propriété présente plusieurs avantages, notamment du point de vue financier et fiscal :

• Coût d'acquisition réduit : l'achat en nue-propriété permet d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété. En effet, seul le prix de la nue-propriété est payé, puisque l'usufruit reste entre les mains du propriétaire actuel ou d'un tiers. Cela représente donc une opportunité d'investissement à moindre coût. La décote liée à la valeur de l’usufruit dépendra de la durée du démembrement et de la rentabilité potentielle du bien. Plus la durée est longue, plus la valeur de la nue-propriété sera faible.
• Exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les nus-propriétaires ne détiennent pas le droit de jouissance du bien et ne peuvent en tirer aucun revenu. Par conséquent, la valeur de la nue-propriété est exclue de l'assiette de l'IFI, ce qui peut constituer un avantage pour les contribuables concernés par cet impôt.
• Économies sur les frais de notaire : les frais de notaire lors de l'acquisition en nue-propriété sont calculés uniquement sur la valeur fiscale qui peut être différente de la valeur économique. En fonction de la durée de démembrement, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire varie selon un pourcentage de la pleine propriété :some text
  • 23 % de la pleine propriété de 0 à 10 ans : soit 67% de la pleine propriété pour la valeur de la NP.
  • 46 % de la pleine propriété de 11 à 20 ans : soit 54% de la pleine propriété pour la valeur de la NP.
  • 69 % de la pleine propriété de 21 à 30 ans : soit 31% de la pleine propriété pour la valeur de la NP.

‍

• Transmission facilitée : l'achat en nue-propriété est un moyen efficace de préparer la succession. En devenant nu-propriétaire d’un bien puis en donnant cette nue-propriété, cela permet d’augmenter le montant donné tout en évitant les contraintes liées à la gestion du bien. Par exemple : si la valeur de la nue-propriété représente 70% de la valeur en pleine propriété, alors cela revient à donner une valeur 70 qui deviendra 100 au terme du démembrement.
• Investissement à moyen et long terme : l'achat en nue-propriété est particulièrement adapté pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine à moyen ou long terme. En effet, même si vous ne pouvez pas jouir immédiatement du bien et des loyers, vous bénéficierez ultérieurement de sa pleine propriété avec une rentabilité locative boostée et potentiellement une plus-value à la clé.
• Diversification du patrimoine : investir en nue-propriété peut être un moyen de diversifier son patrimoine immobilier tout en limitant les risques financiers. Rappelons que le marché immobilier est un marché relativement stable qui permet de lutter efficacement contre l’inflation.

‍

Inconvénients du démembrement de propriété

Malgré ses nombreux avantages, le démembrement présente également quelques inconvénients.

1. Les divergences d'intérêts entre l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent générer des conflits, en effet l’usufruitier a tendance à maximiser son revenu en minimisant les charges du bien alors que le nu-propriétaire veut quant à lui maximiser son patrimoine.
2. Le nu-propriétaire n’a pas le droit d'utiliser le bien ni d'en percevoir les revenus tant que l'usufruit est en cours. Cette limitation peut être contraignante, notamment si vous avez besoin de disposer du bien pour des raisons personnelles.
3. Le nu-propriétaire a beau être propriétaire des murs, l’usufruitier reste une partie prenante de la revente du bien. Les deux parties devront se partager le fruit de la vente en fonction des valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit.

‍

Conseils pour mettre en place un démembrement efficace

La mise en place d’un démembrement n’est pas chose aisée, il est recommandé de rédiger un acte notarié détaillé, de prévoir les modalités de gestion du bien ainsi que le cas échéant les clauses de remembrement.

Vous faire accompagner peut donc être un choix judicieux ! Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à Vargo Invest, avec un expert à votre écoute pour établir les besoins et objectifs de chaque partie. 

‍

Contacter les équipes Vargo Invest

‍

Combien coûte un démembrement de propriété ?

Trois situations :

1. Vous êtes propriétaire et vous voulez démembrer votre bien avant de donner la nue-propriété à votre enfant : vous devrez alors passer par un notaire. Son coût peut varier en fonction de la valeur du bien et de ses honoraires. En moyenne, ces frais représentent environ 2% à 4% de la valeur du bien. De même, vous pourriez être amené à faire appel à un avocat avec des honoraires à hauteur de 1% à 3% de la valeur du bien.
2. Vous voulez acheter une nue-propriété : le coût ici du notaire sera plus faible en proportion des frais de notaire sur la pleine propriété puisque vous payez sur la valeur fiscale de la nue-propriété.
3. Vous voulez acheter de l’usufruit : à l’inverse de l’achat de la nue-propriété, vous aurez des droits de mutation plus élevés que si vous aviez acheté un bien en pleine propriété du même montant que l’usufruit.

‍

Gestion et déclarations administratives

Processus de gestion du démembrement

La gestion d'un démembrement de propriété implique de prendre en compte les intérêts et droits de chaque partie, notamment en ce qui concerne :

• L’entretien du bien
• La perception des loyers
• La répartition des charges

Par conséquent, une communication claire et régulière entre usufruitiers et nus-propriétaires est essentielle pour éviter les conflits. De manière générale, l’usufruitier gère l’entretien courant du bien ainsi que les charges locatives et liées au logement. Le nu-propriétaire quant à lui prend à sa charge les gros travaux de l’immeuble.

‍

Déclaration et implications fiscales du démembrement

Sur le plan fiscal, les usufruitiers doivent déclarer les revenus générés par le bien dans leur déclaration d'impôts, tandis que les nus-propriétaires ne le font pas. De plus, lors de la transmission du bien, des droits de mutation peuvent être dus, calculés sur la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété.

Attention, dans le cas du démembrement d’un bien en location meublée non professionnel de manière permanent, les loyers doivent être déclarés par l’usufruitier alors que le nu-propriétaire doit déclarer les amortissements. Seul dans le cas d’un usufruit temporaire, l’usufruitier peut déclarer avec son bien meublé un amortissement sur la durée de l’usufruit.

Les impacts fiscaux peuvent être très importants, notre conseil est donc de vous faire accompagner par un professionnel.

‍

En conclusion :

Le démembrement de propriété est une stratégie juridique qui sépare les droits attachés à un bien immobilier en deux catégories distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruit confère à son titulaire le droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété représente la propriété du bien sans le droit d'en jouir ou d'en percevoir les fruits.

Sur le plan juridique, le démembrement est encadré par le Code civil français et nécessite la rédaction d'une convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette convention précise les droits et devoirs de chaque partie. Le démembrement peut être temporaire ou permanent, avec des implications fiscales différentes.

En matière fiscale, les usufruitiers sont généralement imposés sur les revenus du bien, tandis que les nus-propriétaires ne le sont pas. Lors de la transmission du bien, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est évaluée distinctement, ce qui peut entraîner des conséquences sur les droits de mutation.

Le démembrement présente plusieurs avantages, notamment en termes de transmission, d'optimisation fiscale et de préparation de la succession. Cependant, il peut également présenter des inconvénients tels que des conflits d'intérêts entre usufruitiers et nus-propriétaires et des limitations pour le nu-propriétaire concernant l'utilisation du bien.

Pour mettre en place un démembrement efficace, il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller et de rédiger un acte notarié détaillé. Les coûts associés au démembrement varient en fonction de la situation spécifique, mais comprennent généralement les frais notariés, les honoraires des professionnels et les droits de donation le cas échéant.

‍