Investir en SCPI : Conseils, Avantages et Inconvénients

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une forme d'investissement collectif permettant à plusieurs investisseurs de placer leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers.

Concrètement, une SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge d'acquérir, de gérer et de valoriser des actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, etc.

Les investisseurs achètent des parts de cette société, ce qui leur confère un droit de propriété sur une fraction de ces biens immobiliers. Les revenus générés par la location de ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Ainsi, les SCPI offrent une opportunité d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens, tout en bénéficiant d'une diversification du patrimoine et d'une gestion professionnelle assurée par la société de gestion.

Il s’agit ici d’un résumé. À conserver si possible compte tenu de la longueur de l’article.

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En quoi consiste l’investissement en SCPI ?

Investir en SCPI implique l'acquisition de parts dans une Société Civile de Placement Immobilier. Concrètement, si vous optez pour ce type d’investissement, cela signifie que vous devenez propriétaire d'une fraction d'un portefeuille immobilier géré par une société de gestion. Votre investissement est ainsi diversifié sur plusieurs biens immobiliers, allégeant les risques liés à la détention d’un bien en direct.

Vous pouvez vous rendre acquéreur des parts de SCPI de différentes façons. En une fois à l’aide d’épargne ou d’un crédit immobilier ou de manière progressive en achetant régulièrement des parts avec une périodicité définie, par exemple tous les mois.

L’un des avantages fondamentaux des SCPI est leur démocratisation. L’achat de parts en SCPI peut se faire à partir de 100€, sans avoir besoin de connaissance approfondie en immobilier. Même si le nom de « pierre papier » est souvent utilisé, cela reste tout de même un placement immobilier qui doit avoir un horizon de placement d’au moins 8 à 10 ans.

Qui peut investir dans une SCPI ?

Les SCPI sont accessibles à tous les investisseurs, qu'ils soient particuliers ou institutionnels, novices ou expérimentés. À savoir qu’un particulier peut investir directement ou par le biais d’une société (à l’IR ou à l’IS), aussi bien depuis la France que l’étranger.

Dans l’ensemble, on retrouve deux types d’objectifs distincts pour les particuliers, soit deux profils d’investisseurs différents :

1. Les investisseurs qui veulent se créer un patrimoine pour plus tard. Notamment ceux qui investissent avec un crédit immobilier dans les SCPI et qui souhaitent utiliser l’effet de levier des loyers perçus pour rembourser leurs mensualités.
2. Les investisseurs possédant déjà un patrimoine, qui recherchent des rentes régulières et « sans gestion ». Pour avoir un complément de revenu à la retraite par exemple.

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Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

Difficile de vous apporter une réponse claire et précise, car la rentabilité d’une SCPI peut dépendre de nombreux paramètres : sa forme, son fonctionnement, ses performances, son patrimoine, ses locataires, son exposition à un marché en particulier, sa prise de valeur dans le temps, ses frais, sa fiscalité…

Toutefois, les SCPI présentent des avantages indéniables (diversification, rendement, simplicité…), mais leur pertinence dépend avant tout de votre situation financière et de vos objectifs. Il est donc nécessaire de bien comprendre les tenants et aboutissants de ce type d’investissement avant de vous engager.

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Comprendre les fondamentaux des SCPI

Le fonctionnement d’une SCPI

Tout d’abord, il est important de distinguer deux formes de SCPI principales :

• Les SCPI de distribution : elles se chargent de collecter des fonds auprès des investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié. Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
• Les SCPI de capitalisation : elles cherchent à optimiser la valeur des biens dans le temps. Soit en utilisant des mécanismes de valorisation comme le démembrement, soit en achetant des biens qui ont un potentiel important de prise de valeur. Cependant, contrairement aux SCPI de distribution, aucune redistribution des loyers n’est faite ici. Les SCPI de capitalisation préfèreront valoriser la valeur des parts chaque année.

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Les différents types de SCPI disponibles

Les SCPI se déclinent en une grande variété de formes, chacune correspondant à des stratégies d'investissement et des objectifs patrimoniaux spécifiques :

1. Les SCPI de rendement : il s’agit de la principale catégorie de SCPI. Leur objectif est de générer des revenus réguliers et stables pour les investisseurs. Pour ce faire, elles investissent généralement dans des biens immobiliers commerciaux, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des locaux d'activité, qui génèrent des revenus locatifs réguliers. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, de manière mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Afin de minimiser le risque économique lié à un pays ou une zone géographique, les SCPI de rendement ont également pour but de diversifier au maximum la localisation de leur parc immobilier.

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Parmi cette catégorie, il existe plusieurs sous-catégories de SCPI de rendement :

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• Les SCPI de bureaux : elles investissent principalement dans des immeubles de bureaux, qu'ils louent à des entreprises ou à des professionnels.
• Les SCPI de commerces : elles se concentrent sur l'investissement dans des locaux commerciaux, tels que des magasins, des centres commerciaux ou des galeries marchandes. Les revenus proviennent des loyers perçus auprès des commerçants locataires.
• Les SCPI spécialisées : elles sont comme leur nom l’indique spécialisées dans des secteurs spécifiques tels que la santé (cliniques et maisons de retraite), l'hôtellerie et la logistique.
• Les SCPI diversifiées : un mixte des trois catégories ci-dessus. Elles offrent ainsi une diversification supplémentaire, mais ne disposent pas d’une expertise dans un domaine spécifique.

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2. Les SCPI fiscales : elles ont pour objectif de procurer un avantage fiscal à l’investisseur. Par exemple une SCPI de déficit foncier vise à apporter un déficit à l’investisseur qu’il pourra alors imputer sur sa déclaration fiscale 2044 (déclaration des revenus fonciers). Les SCPI fiscales sont régies par une période de collecte définie dans le temps et par une période de clôture, contrairement aux autres types. Au terme de la SCPI fiscale, celle-ci revend les biens et attribue à chaque investisseur le produit de cession en fonction du nombre de parts détenues. Au sein de cette catégorie de SCPI, il existe plusieurs sous-catégories : SCPI Denormandie, SCPI déficit foncier, SCPI Malraux, SCPI Monument Historique, etc. Elles restent néanmoins relativement rares sur le marché.

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3. Les SCPI de capitalisation : comme expliqué précédemment, leur but est d’optimiser la valeur des biens dans le temps sans redistribuer les loyers pour se concentrer sur la valorisation des parts chaque année.

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4. Les SCPI de valorisation : elles investissent dans des biens immobiliers avec un potentiel de valorisation et de plus-value à long terme. Par exemple : des immeubles à rénover ou des biens situés au sein de zones en développement.

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5. Les SCPI de développement : elles se concentrent sur des projets immobiliers en phase de développement ou de construction, avec l'objectif de réaliser des plus-values à terme. Cela peut inclure des projets de construction de nouveaux immeubles ou de rénovation de biens existants.

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6. Les SCPI internationales : elles investissent dans des biens immobiliers situés à l'étranger, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille sur des marchés internationaux en pleine croissance.

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7. Les SCPI sociales : elles sont spécialisées dans les biens immobiliers résidentiels à vocation sociale avec le but de tirer parti des opportunités de plus-value à la revente et dans la croissance du marché.

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8. Les SCPI résidentielles : elles investissent dans des biens immobiliers résidentiels, tels que des appartements ou des résidences étudiantes. Leur vocation est de générer des plus-values à partir de la croissance des valeurs immobilières ou de la revente des biens.

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Comment bien investir dans une SCPI ?

Critères pour sélectionner une SCPI

Tout d’abord, il est nécessaire de bien définir votre projet d’investissement : vos objectifs financiers, l’horizon de placement, le risque que vous êtes prêt à supporter, ainsi que votre propre fiscalité pour pouvoir calculer l’impact fiscal de votre investissement.

Une fois cette première étape effectuée, rapprochez-vous auprès de différentes SCPI. Adaptez votre recherche à votre situation patrimoniale tout en tenant compte des critères de sélection essentiels. Parmi ces critères, on retrouve notamment :

• Le rendement : avec l’analyse des performances passées. Attention, les rendements passés ne présagent en aucun cas des performances futures, c’est un simple indicateur. Un DCI (Document d’Informations Clé), devrait vous être remis pour vous aider à juger du niveau de risque locatif et donc de vos futurs dividendes.

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• La capitalisation : en dessous de 100M€, vous pouvez considérer qu’une SCPI présente un risque sur la diversification et le nombre d’actifs.

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• La localisation des sous-jacents immobiliers est importante, surtout en fonction du pays.

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• La taille des biens : y a-t-il un seul gros actif qui représente plus de 25% des loyers ou une multitude ?

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• La date de création de la SCPI :

• Les SCPI nouvellement créées peuvent avoir de manière exceptionnelle de très forts résultats les premières années. De même, il est nécessaire de rester attentif au volume de collecte. Par exemple, pour une SCPI ayant une capitalisation de 400M€ mais qui vient de collecter 100M€ sur le dernier trimestre, les investissements de la nouvelle collecte ne sont pas encore présents dans les documents réglementaires. Il peut donc être pertinent d’attendre un peu, pour avoir les détails des derniers investissements qui peuvent changer de manière radicale les performances de la SCPI.
• Pour les SCPI plus anciennes, il est primordial de veiller à l’échéance des baux en cours et leurs capacités à les renouveler dans de bonnes conditions.

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• La diversification des types de biens : est-ce uniquement des commerces, ou des bureaux ?

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• Le type de locataires : si les locataires sont institutionnels ou étatiques, cela offre une stabilité dans le montant et le versement des loyers, mais reste peu rentable pour les investisseurs. À l’inverse, le loyer d’un petit porteur permet une meilleure rentabilité, mais avec un risque de défaut plus important.

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• Le taux de location en nombre et le taux de location financier : notamment dans le cas d’un bien non loué qui représente un montant financier important et donc une perte significative de rendement pour la SCPI. Ou à l’inverse une multitude de locaux qui ne contribuent qu’à un faible montant pour la SCPI.

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• Les frais d’entrée ou de sortie : dans un cas comme dans l’autre, ces frais vont venir imputer le retour sur investissement de votre placement.

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• La valeur de reconstitution : il s’agit d’une estimation qui représente la valeur du coût total pour recréer un bien immobilier existant dans les conditions du marché actuel. C’est en quelque sorte un indicateur de la valeur intrinsèque des actifs immobiliers. Naturellement, cette valeur de reconstitution doit être supérieure ou égale au prix de la part à l’entrée.

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Bien choisir votre SCPI peut s’avérer compliqué et chronophage ! Pour cause, il y avait 215 SCPI actives en France au 31 décembre 2022. Il est donc plus que pertinent de faire appel à un spécialiste qui pourra éplucher les rapports de chacune d’entre elles et vous proposer une SCPI répondant à vos critères. Pour cela, les experts en immobilier Vargo Invest sont à votre disposition !

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Choisir les modes d'investissement

Pour le cas des SCPI, différentes méthodes d’investissement s’offrent à vous :

1. En direct, c’est la forme la plus utilisée aujourd’hui.
2. À travers une assurance-vie, avec la problématique que toutes les SCPI n’entrent pas dans les contrats, ce qui restreint le choix. Souvent, le rendement est moindre pour ce type.
3. Avec un contrat de capitalisation, même problématique que l’assurance-vie.
4. À travers un plan d'épargne retraite, même problématique que l’assurance-vie.

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Comment démarrer son investissement en SCPI ?

Du fait de la réglementation des SCPI en France, il est nécessaire de passer par le biais d’un conseiller financier ou d’une société de gestion spécialisée. Si besoin, n’hésitez pas à faire appel à nos services, nous nous ferons un plaisir de vous aiguiller et de contribuer au succès de votre investissement.

Retrouvez ci-dessous le processus pour démarrer un investissement en SCPI :

Tout d’abord, votre conseiller doit disposer d’une accréditation CIF (Conseiller en Investissements Financiers). En France, c’est un statut réglementé par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui oblige le conseiller à avoir un processus précis. Le CIF est un professionnel réglementé et chargé d'apporter des conseils en matière de placement financier à ses clients.

À la suite, un premier élément devrait vous être remis : le Document d’Entrée en Relation (DER). Généralement, le Document d’Entrée en Relation CIF contient les informations suivantes :

• Les coordonnées du client : nom, prénom, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail, etc.
• Les coordonnées du CIF : nom de l'entreprise, numéro d'agrément CIF, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail, etc.
• Les modalités de la relation : nature des prestations de conseil fournies par le CIF, durée de la relation, modalités de rémunération du CIF, etc.
• Les objectifs et préférences d'investissement du client : horizon de placement, profil de risque, objectifs financiers, tolérance au risque, etc.
• Les informations sur les produits financiers : description des produits financiers recommandés ou proposés par le CIF, informations sur les risques associés à ces produits, frais et commissions, etc.
• Les obligations légales et réglementaires : informations sur les droits et devoirs du client et du CIF, modalités de résiliation de la relation, etc.

Le Document d’Entrée en Relation du CIF est un document essentiel pour établir une relation transparente et réglementée entre le client et le CIF. Il doit donc être signé par les deux parties avant le début de toute activité de conseil en investissement. Son objectif principal est de protéger les intérêts des clients en garantissant une compréhension claire des services fournis et des risques associés aux investissements recommandés.

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Le démarrage d’un investissement en SCPI inclut également un questionnaire sur votre situation personnelle, votre connaissance et votre expérience sur les marchés financiers, et sur les risques que vous êtes capable de supporter pour cet investissement.

Une fois ce questionnaire rempli, votre CIF devra établir divers documents :

• Une lettre de mission
• Un rapport de mission
• Une déclaration d’adéquation pour les SCPI retenues

Vous devrez ensuite prendre connaissance de l’ensemble des documents concernant la SCPI (rapports annuels, bulletins trimestriels, statuts, DIC, note d’information, etc.) pour enfin passer à l’état de souscription.

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Gestion et suivi de l'investissement

Une fois votre « achat » effectué, aucun suivi nécessaire, et c’est bien là le principal avantage des SCPI. Vous recevrez régulièrement des rapports sur la performance, en général, tous les trimestres et vous bénéficierez d'une gestion professionnelle de votre patrimoine immobilier.

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Avantages de l’investissement en SCPI

Diversification du patrimoine

Investir en immobilier, c’est aussi accepter de subir des risques comme avoir un locataire indélicat qui ne payerait pas ses loyers. Dans le cadre des SCPI, ce risque est très largement dilué grâce à la diversification des biens et des locataires.

Gestion professionnelle et simplifiée

La gestion locative est prise en charge par la société de gestion, vous libérant ainsi des contraintes de gestion quotidienne. Il restera tout de même à votre charge la gestion des déclarations fiscales, même si celles-ci sont très largement préremplies par les SCPI.

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Rendements attractifs

Les SCPI offrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des autres placements immobiliers. Le taux de distribution moyen en 2022 a été de 4,53%.

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Accessibilité de l'investissement

Avec des montants d'investissement débutant à environ 100€, les SCPI sont accessibles à un large public. De même, elles offrent une grande liberté concernant le montant de l’investissement, contrairement à l’achat d’un bien immobilier où la valeur est déterminée. Par ailleurs, il est relativement facile de retirer son capital, en totalité ou en partie. 

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Fiscalité avantageuse

Les revenus perçus sont le plus souvent soumis au régime des revenus fonciers et au régime des plus-values immobilières. Cela peut être, suivant votre situation personnelle, plus avantageux que la fiscalité des produits financiers, surtout si vous utilisez une solution en parallèle de déficit foncier.

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Inconvénients et risques de l’investissement en SCPI

Liquidité des parts

Il s’agit ici du désavantage le plus contraignant des SCPI. En effet, si vous faites une demande de retrait de vos parts tout en récupérant les fruits de votre investissement, il est possible que la SCPI n’ait pas collecté assez de fonds de nouveaux souscripteurs pour vous rembourser. Il vous faudra alors vous armer de patience en attendant de nouveaux souscripteurs. Si cela venait à être problématique en termes de délai ou de volume, la SCPI serait contrainte de revendre des biens immobiliers pour assumer les retraits en cours.

Ce risque porte particulièrement sur les retournements de marché qui poussent les particuliers à retirer leur capital en même temps.

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Frais associés aux SCPI

L’investissement en SCPI peut entraîner des frais d'entrée ou de sortie, qui peuvent réduire le rendement global de l'investissement. Il existe aussi des frais de gestion, qui sont toutefois facilement identifiables et moins impactants.

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Risques du marché

Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont exposées aux fluctuations du marché et peuvent subir des variations de valeur. Les SCPI les plus exposées sont les SCPI ayant une thématique forte. Par exemple une SCPI qui serait spécialisée dans les bureaux des quartiers de la Défense à Paris.

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Risque de perte du capital

Bien que très rare, il existe un risque de perte totale du capital investi, notamment en cas de défaillance de la société de gestion. Le risque de perte partielle est plus probable, en particulier dans le cas de dépréciation des actifs immobiliers.

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Imposition des revenus

Les revenus perçus à travers l’investissement en SCPI sont soumis à l’impôt dans le pays de localisation du bien sous-jacent, ce qui implique une fiscalité différente en fonction des biens. Rassurez-vous, lorsque c’est le cas, ce sont les SCPI qui se chargent pour vous de ces particularités.

Néanmoins, les revenus perçus sur les biens localisés en France sont soumis au régime des revenus fonciers. Ainsi, si vous avez investi sans crédit dans les parts de SCPI, la somme des dividendes sera imposée sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Réduisant de facto le rendement net de l'investissement.

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