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En quoi consiste la loi Monuments Historiques en 2024 ?

Un peu d’histoire…

La loi relative aux Monuments Historiques a été promulguée le 31 décembre 1913, elle existe donc depuis plus de 110 ans et faire partie intégrante de l’histoire de la France !

Le premier rapport présenté le 11 avril 1911 par Théodore Reinach (député de la Savoie de 1906 à 1914) a été rédigé pour la commission de l'enseignement et des beaux-arts. Il avait pour objectif d'examiner le projet de loi concernant la préservation des monuments et des objets d'intérêt historique ou artistique.

Dès lors, cette loi a été peu transformée jusqu'à son intégration dans le code du patrimoine en février 2004 relative aux monuments historiques et aux espaces protégés. Elle régit l'ensemble des dispositions relatives à la protection et à la conservation du patrimoine monumental français, qu'il s'agisse d'immeubles, d'objets mobiliers ou d'orgues.

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Principe global de la loi Monuments Historiques

La loi sur les Monuments Historiques a été créée pour donner aux contribuables la possibilité d’investir dans de l’immobilier remarquable et de pouvoir agir en faveur de la conservation du patrimoine Français tout en bénéficiant d’un avantage fiscal important.

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Objectifs de la loi Monuments Historiques

Au travers de cette loi, l’objectif principal et assumé de l’avantage fiscal qui est attribué au contribuable est de l’inciter à rénover les sites patrimoniaux remarquables.

Les sites patrimoniaux remarquables concernés sont « …les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public. ».

Le dispositif permet d’identifier clairement les enjeux patrimoniaux sur un même territoire. Ces enjeux sont retranscrits dans un plan de gestion du territoire qui peut prendre deux formes :

• Soit un plan de sauvegarde et de mise en valeur (document d’urbanisme)
• Soit un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (servitude d’utilité publique)

De manière plus globale, les objectifs de la loi Monuments Historiques sont multiples. Elle vise notamment à :

• Protéger le patrimoine architectural français.
• Maintenir l'identité culturelle des régions.
• Favoriser le tourisme historique.
• Dynamiser l'économie locale.

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Distinction entre la loi Monuments Historiques et les autres dispositifs

Grâce à la loi Monuments Historiques, les propriétaires peuvent déduire 100 % des dépenses de restauration et rénovation de leur revenu global sans plafond de montant, contrairement à d'autres dispositifs où les déductions sont plafonnées comme la loi Malraux.

Intégrer lien page Malraux.

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Avantages et inconvénients de la loi Monuments Historiques

Principaux avantages fiscaux

• Comme précisé précédemment, les propriétaires peuvent déduire 100% des dépenses de restauration de leurs revenus fonciers et globaux, ce qui entraîne une réduction substantielle de leur impôt sur le revenu. Attention, cela n’est possible que sous certaines conditions !
• La loi Monuments Historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. Le déficit déduit sur les revenus du foyer fiscal peut ainsi effacer tout l’impôt à payer.
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles : 100% si le bien est loué ou ouvert au public ou 50% s’il est occupé par son propriétaire.
• Il n’y a pas d’obligation de mise en location du bien, la réduction d’impôts peut donc s’appliquer sur la résidence principale.
• Une transmission du bien en exonération de droits de succession pour les immeubles et les meubles qui en constituent est possible (uniquement pour les établissements ouverts au public).

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Avantages patrimoniaux

Outre les avantages fiscaux, investir dans un bien classé Monument Historique contribue à la valorisation du patrimoine familial. De plus, la conservation d'un bien historique participe à la préservation du patrimoine culturel national. 

Ce qui est particulièrement avantageux dans le cadre d’une rénovation où les travaux seront faits avec le plus grand soin, en respectant des contraintes architecturales strictes. L’objectif ici est de garder et de rénover l’ensemble des éléments remarquables.

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Inconvénients de la loi Monuments Historiques

• Généralement, la loi Monuments Historiques implique des contraintes architecturales strictes, ce qui complexifie les possibilités de rénovation ou de modification du bien. 
• Les frais engendrés dans les travaux sont bien souvent très onéreux.
• Pour les investisseurs, la loi impose un délai de détention de 15 ans minimum.
• Il n’est pas possible de cumuler les avantages de la loi Monuments Historiques à d’autres dispositifs défiscalisant sur un seul et même bien.
• La plus-value est calculée entre le prix de vente du bien et son coût de revient, hors travaux ayant été déduits dans le cadre de la loi Monuments Historiques 2024.

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Conditions d'éligibilité et modalités de la loi Monuments Historiques

Conditions concernant les immeubles

Pour être éligible à ce dispositif, un immeuble doit :

• Être classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
• Faire partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.
• Être agréé par le ministre de l’Économie et des Finances.
• Être ouvert au public au moins 50 jours par an dont 25 jours fériés entre avril et septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

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Conditions concernant les travaux de rénovation

• Que le bien soit inscrit ou classé, il ne peut pas être détruit, déplacé ou modifié sans autorisation du ministère de la Culture ou de son représentant régional (DRAC). 
• Tous les travaux (réparation et restauration) sont soumis à une autorisation. Les travaux d’entretien (ne modifiant pas l’aspect du bien) sont quant à eux soumis à une déclaration.
• Les travaux sur un monument historique classé relèvent d’autorisations spécifiques accordées par le préfet de région. Pour cela, la demande doit être déposée auprès de l’ABF.
• Les travaux doivent être effectués sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte qualifié, un architecte du patrimoine ou un architecte en chef des monuments historiques.

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Conditions concernant les dépenses

Les charges de restauration et d'entretien ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Par conséquent, toutes les dépenses de rénovation engagées sont éligibles à la défiscalisation, y compris les honoraires d'architecte et les frais administratifs.

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Investissement et gestion des biens sous la loi Monuments Historiques

Sélection et évaluation des biens

Avec la loi Monuments Historiques 2024, il n'est pas possible de diviser un immeuble. Sauf exception si le bien a fait l'objet d'un agrément du ministère du Budget, après avis du ministère de la Culture. De ce fait, les monuments disponibles divisés en appartements se trouvent considérablement raréfiés.

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Exemple d’un investissement et d’une défiscalisation

Vous êtes un particulier avec 20 000 € de bénéfice foncier et imposé à la tranche marginale de 41%

Vous recherchez un investissement en Monument Historique en hyper centre d’une grande agglomération. Le bien trouvé à une valeur foncière de 100 000€ et des travaux de rénovation de 240 000€, le tout étalé sur 2 ans de réhabilitation.

Vous avez donc 140 000€ de travaux à imputer :

• 20 000€ sur les bénéfices fonciers (41% + 17,2%) impactant l’impôt, soit 11 640€ d’économie.
• 100 000€ sur la tranche à 41%, soit 41 000€ d’économie.

Au total, cela représente une réduction de 52 640€ par an.

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Fiscalité et optimisation financière sous la loi Monuments Historiques

Dans la plupart des cas, les travaux déductibles touchent les tranches marginales fortes (41% et 45%). L’impact de la défiscalisation est donc d’autant plus important !

Plutôt que d’acheter un bien seul, il est beaucoup plus judicieux pour un investisseur d’acheter dans le cadre d’une SCI familiale et d’adapter le pourcentage de détention de chacun en fonction des besoins réels de défiscalisation. À noter que la SCI n’est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.

Attention, les membres doivent impérativement conserver leur part pendant 15 ans à compter de leur acquisition. À la suite, ils pourront bénéficier de la réduction d’impôt à hauteur de leur quote-part au sein de la SCI.

Bien que cela puisse sembler relativement simple sur le papier, cette procédure demande de nombreuses connaissances et compétences en termes d’immobilier et de fiscalité. N’hésitez donc pas à faire appel à nos services de conseil !

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Réduction de l'IFI via le dispositif des Monuments Historiques

Vous êtes redevable de l’IFI ? Il n'est malheureusement pas possible de bénéficier directement d'un avantage fiscal sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) par la possession d'un bien classé Monument Historique.

Cependant, il existe une stratégie indirecte pour réduire cet impôt :

En investissant dans un bien Monument Historique, vous pouvez diminuer votre base imposable pour l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPP) grâce aux dépenses de restauration et d'entretien admissibles. 

Cette réduction augmente le potentiel de bénéficier du mécanisme de plafonnement fiscal, qui limite vos impôts totaux (IRPP, IFI, contribution sociale généralisée (CSG), et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) à 75% de vos revenus nets.

Ainsi, si les dépenses liées au monument historique réduisent suffisamment vos revenus, il est possible de réduire significativement, voire d'annuler, votre IFI.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter l’article 156 du CGI. Vous pouvez aussi vous en remettre à nos experts !